• Ulrich Fiechter

Finanzkrise? Zinssätze und Immobilienpreise waren von zentraler Bedeutung!


In den Jahren 2007/2008, d.h. vor ungefähr zehn Jahren, zeichnete sich der Ausbruch einer Krise ab. Viele Volkswirtschaften sind davon schwer in Mitleidenschaft gezogen worden. Die anfängliche Finanzkrise artete rasch zu einer Wirtschafts- und Schuldenkrise aus. Wenn man die heutigen Zeitungsberichte liest, die an die Anfänge erinnern, beginnen sie mit Aussagen wie „Lehman Brothers Pleite leitete die Finanzkrise ein ...“ oder „Mit dem Platzen der Immobilienblase in den USA begann die Finanzkrise ...“. Die Verfasser solcher Texte erweisen uns einen schlechten Dienst. Sie lenken unsere Aufmerksamkeit auf Ereignisse, die zwar anschauliche Bilder ergeben, aber letztlich nicht Auslöser der Krise waren. Die Ursachen sind bei anderen Faktoren zu suchen.

In den USA waren es mit hoher Wahrscheinlichkeit vorausgehende politische Entscheidungen, die zum Entstehen dieser Krise beigetragen hatten. Schon seit den 1930er Jahren wurden Gesetze erlassen und Massnahmen ergriffen, das Wohneigentum auch für Leute mit tiefen Einkommen massiv zu fördern. Dafür wurden auch mit staatlicher Hilfe Hypothekenbanken gegründet. Diese kauften den Geschäftsbanken Hypotheken ab und halfen, diese zu handelbaren Wertpapieren zu bündeln und weiterzuverkaufen. Zudem wurden die Arbeiten der Ratingagenturen ungenügend überwacht und die Käufer dieser Wertpapiere in den USA und in Europa prüften nicht, was sie kauften. Zusätzlich sind Vorschriften für die Banken, die ursprünglich wohl begründet waren, gelockert worden.

Leider entwickelte sich die Wirtschaft nicht, wie viele hofften. Im Jahr 2000 erfolgte ein starker Kurseinbruch der Technologieaktien. Die amerikanische Notenbank (Fed) versorgte die Wirtschaft rasch mit neuem Geld, damit sich diese Krise nicht weiter ausbreitete. Sie senkte den Leitzins von 6.5% im Jahr 2000 auf 1% im Jahr 2003. Diese zusätzliche Liquidität bewirkte tiefere Kreditzinssätze. Die Notenbanken anderer Länder folgten dieser Politik, damit ihre Währungen relativ zum US$ nicht zu stark aufwerteten. Das Geld floss in die Immobilien- und Aktienmärkte. Dies trieb beispielsweise die Immobilienpreise in den USA, in Irland, England, Spanien, Australien und in vielen Schwellenländern in die Höhe. Diese Entwicklung war unübersehbar. Aus den USA wurde im Jahr 2005 berichtet, dass die Häuserpreise in vielen Orten um mehr als 50% überbewertet waren. Das Fed wollte diesen Preisanstieg dämpfen und kündigte schon im Jahr 2004 eine schrittweise Erhöhung der Zinssätze an. Darauf stieg der Leitzins in den USA innerhalb von zwei Jahren von 1 % auf 5 ¼ %. In der Folge ging der Bau von Einfamilienhäusern in den USA bis im Jahr 2008 um ca. 60% zurück und die Häuserpreise sanken im gleichen Zeitraum um ca. 30 %. Hausbesitzer konnten die Zinsen für ihre Hypotheken nicht mehr bezahlen und es fehlte ihnen das Geld für die Amortisation. Die auf diesen Immobilien basierenden Wertpapiere verloren dramatisch schnell an Wert.

Diese gegenläufige Entwicklung von Zinssatz und Häuserpreisen ist häufig zu beobachten. Der für ein Haus bezahlte Preis nähert sich in der Regel der Summe der erwarteten, abgezinsten Mieteinnahmen, die für dieses Haus längerfristig erzielt werden können. Das folgende Beispiel soll dies erläutern. Dabei wird von höheren Zinssätzen im Jahr Null ausgegangen.


Wenn die Leute Geld anlegen wollen, können sie Aktien oder Obligationen erwerben oder ein Haus kaufen und dieses vermieten oder selber bewohnen. In allen Fällen wird i.d.R. eine, den Risiken entsprechende, marktgerechte Verzinsung angestrebt. In diesem Beispiel soll mit dem Kauf eines Hauses ein marktgerechter Zins von netto 4,5 % pro Jahr erzielt werden. Wird das Haus vermietet, sind ein Teil der Mieteinnahmen für Reparatur und Unterhalt zu reservieren (ca. 1 % bis 2 % vom Marktwert). Dadurch muss der Vermieter brutto einen etwas höheren Mietzins von beispielsweise 5.5 % (4.5 % + 1 %-Pkt.) des Hauspreises einfordern. Wenn nun der Mietzins für ein Einfamilienhaus gemäss den herrschenden Marktverhältnissen 30‘000.- CHF/Jahr beträgt und zudem erwartet wird, dass dieser über die nächsten Jahre gleichbleibt, dann dürfte der Preis für das Haus knapp CHF 550‘000.- betragen (vgl. nachfolgende Formel).


Nun wird angenommen, die Zinsen sinken von 4.5 % im Jahr Null auf 1,5 % im Jahr Fünf, weil beispielsweise die Schweizerische Nationalbank auf dem Devisenmarkt interveniert, um die Aufwertung des Schweizer Frankens zu dämpfen; wie wir dies in den letzten Jahren erlebt haben. Dieses Angebot zusätzlicher Schweizer Franken senkt die Zinssätze. Tiefere Zinssätze erhöhen die Nachfrage nach Häusern. Der Preis des Hauses im Beispiel steigt auf CHF 1.2 Mio. oder um über 100 % (die CHF 30‘000.- werden nun mit einem Bruttozins von 2.5 % kapitalisiert). Die Mieten müssen nicht steigen, weil beispielsweise die durch die tiefen Zinsen angeregte Bautätigkeit das Wohnungsangebot erhöht.

Aufgrund der bekannten wirtschaftlichen Zusammenhänge dürfen jedoch für die Zukunft nicht weiterhin so tiefe Zinsen erwartet werden. Sobald jedoch die Zinsen wieder steigen, drückt dies tendenziell die Immobilienpreise nach unten. Wenn wir annehmen, die Zinsen verdoppeln sich von 1.5 % im Jahr Fünf auf 3 % im Jahr Zehn, dann sinkt, bei gleichbleibenden Mieteinnahmen, der kapitalisierte Wert auf CHF 750‘000.-. Genau dies war ab 2006 in den USA zu beobachten. Der Druck auf die Immobilienpreise wurde zusätzlich durch einen Rückgang der Nachfrage verstärkt, weil die Wirtschaft in den folgenden Jahren stark eingebrochen war. Ähnliche Entwicklungen der Immobilienpreise waren ab 2007 in Irland, Spanien, Grossbritannien und Frankreich zu beobachten. In der Schweiz erlebten wir eine derartige Immobilienkrise in der ersten Hälfte der 1990er Jahre.

Was für Lehren können wir heute für die Schweiz, in der die Immobilienpreise seit einigen Jahren wieder stark gestiegen sind, aus dieser Krise ziehen? Kurzfristig überzeugende Entscheidungen, können langfristig unerwünschte Wirkungen haben. So geschehen in den USA, mit dem politischen Druck auf die Banken Hypotheken zu gewähren und der politischen Verpflichtung einer staatlichen Hypothekenbank Hypotheken zu kaufen. Die in den letzten Jahren strenger gewordenen Bedingungen für Hypothekardarlehen an Private in der Schweiz sind durchaus gerechtfertigt. Wir müssen davon ausgehen, dass die Zinsen auch in der Schweiz wieder steigen werden. Dies wird dann einen zunehmenden Druck auf die Immobilienpreise erzeugen, wie das oben erwähnte Beispiel veranschaulicht. Lokale oder regionale Sonderfaktoren wie beispielsweise Zuwanderungen oder regionale Wohnungsknappheit können dem entgegenwirken. Auch die, zu sehr tiefen Zinssätzen abgeschlossenen, mehrjährigen Festhypotheken werden die dargelegte Grundtendenz der weiteren Preisentwicklung nicht ändern, sondern höchstens verzögern.

(vgl. unter "Finanzkrise" -> Authentische Berichte -> Ursachen und Entwicklung)

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